ហុងកុង ជាទីក្រុងលំបាកបំផុតសម្រាប់ស្វែងរកលំនៅដ្ឋានរស់នៅ ដោយសារតែជាទីក្រុងមានតម្លៃអចលនទ្រព្យថ្លៃជាងគេបំផុតលើពិភពលោក យោងតាមរបាយការណ៍ពី Demographia International Housing Affordability Survey បើនិយាយឲ្យខ្លីអាផាតមិន ១ ហ្វីតការ៉េ (០.០៩ ម៉ែត្រការ៉េ) មានតម្លៃជាង ១៧,០០០ ដុល្លារ ពោលថ្លៃស្ទើតែ ២ ដងនៃតម្លៃអាផាតមិន នៅទីក្រុងឡុងដ៍ និងញ៉ូវយ៉ក។ ម្យ៉ាងវិញទៀត ហុងកុងក៏សម្បូរទៅដោយអាផាតមិន និងខុនដូ ដែលលក់ក្នុងតម្លៃថ្លៃបំផុតនៅអាស៊ីផងដែរ។ ដូចនេះ តើហេតុអ្វីបានជាអចលនទ្រព្យក្នុងទីក្រុងហុងកុង មានតម្លៃថ្លៃបែបនេះ?

១. ការផ្គត់ផ្គង់តិច ប៉ុន្តែតម្រូវការច្រើន

ជាដំបូងគូសបញ្ជាក់ថា ទីក្រុងហុងកុង ស្ថិតនៅភាគអាគ្នេយ៍នៃប្រទេសចិនដីគោក មានទំហំមិនធំនោះទេ ហើយស្ថិតនៅតារាងជាទីក្រុងមានអត្រាចំនួនប្រជាជនច្រើនបំផុតលំដាប់ទី៤ លើពិភពលោក (១,១០៦ នាក់/គីឡូម៉ែត្រការ៉េ) ដោយមានពលរដ្ឋរស់នៅជាង ៧ លាននាក់។ ម្យ៉ាងវិញទៀត ហុងកុងស្ថិតនៅតំបន់ឈូងសមុទ្រចិនខាងត្បូង និងហ៊ុមព័ទ្ធទៅដោយជ្រលងភ្នំ ដូចនេះទឹកដីហុងកុងមានមិនដល់ ១ ភាគ ៤ ផងដែលត្រូវបានប្រើប្រាស់អភិវឌ្ឍន៍ជាទីក្រុងទំនើប ហើយក្នុងនោះមានប្រមាណ ៣.៧% ប៉ុណ្ណោះស្ថិតនៅក្នុងតំបន់គម្រោងអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានបន្ថែម។ កង្វះទីធ្លារ និងផែនការអភិវឌ្ឍន៍ទីក្រុងបន្ថែមនេះ បានជំរុញឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យទីក្រុងហុងកុង កើនឡើងខ្ពស់ជាងរៀងរាល់ឆ្នាំ ខណៈដែលពលរដ្ឋហុងកុង (មានប្រាក់ចំណូលជាមធ្យម ៥០,០០០ ដុល្លារ/ឆ្នាំ) ត្រូវសន្សំលុយយ៉ាងតិច ២០ ឆ្នាំដើម្បីមានលទ្ធភាពអាចទិញអាផាតមិនបាននៅសមរម្យមួយ។ 

លើសពីនេះទៀត ហុងកុង គឺជាមូលដ្ឋាននៃមជ្ឈមណ្ឌលហិរញ្ញវត្ថុពិភពលោក ដែលមានតម្រូវការប្រើប្រាស់ទីធ្លារ office space ច្រើន ព្រមទាំងមានលំហូរប្រជាជនមកពីចិនដីគោក ដើម្បីស្វែងរកឱកាសផងដែរ។ មូលហេតុទាំងនេះទើបបណ្ដាលឲ្យហុងកុង ជាទីក្រុងប្រមូលផ្តុំទៅដោយប្រជាជនរស់នៅច្រើន និងហ៊ុមព័ទ្ធទៅដោយតំបន់ជ្រលងភ្នំ និងសមុទ្រ ដែលមានលំនៅដ្ឋានតូចៗរស់នៅច្រើនបំផុត (សំដៅទៅលើ coffin home ឬ cage home ដែលមានមនុស្សរស់នៅជាង ២ សែននាក់)។

២. អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ពីចិនដីគោក ដេញថ្លៃខ្ពស់

ទីក្រុងហុងកុង មហាសេដ្ឋីដែលមានទ្រព្យសម្បត្តិខ្ទង់រយលានដុល្លារឡើងទៅ ភាគច្រើនកើតចេញពីការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ ដែលទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ពួកគេប្រហែល ៧៨% ស្ថិតនៅលើអចលនទ្រព្យ ហើយនៅទីក្រុងនេះពលរដ្ឋមើលឃើញការទិញលំនៅដ្ឋាន គឺជាការវិនិយោគដើម្បីចំណេញ។ ម្យ៉ាងវិញទៀត ទីក្រុងហុងកុង ក៏បានទាក់ទាញប្រជាជនរស់នៅមកពីចិនដីគោកច្រើនផងដែរ ជាក់ស្ដែងពលរដ្ឋហុងកុង ១ ក្នុងចំណោម ៥ នាក់គឺមានដើមកំណើតមកពីចិនដីគោក ជាមួយតម្រូវការទិញលំនៅដ្ឋាននិងវិនិយោគក្នុងតម្លៃខ្ពស់។ ជាក់ស្ដែងកាលពីខែកុម្ភៈ ឆ្នាំ២០២១ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍ពីចិនដីគោក បានទិញដីនិងអគារអាផាតមិនចំនួន ២ ទំហំដី ១.២៥ អាកឃ័រ (កន្លះហិកតា) នៅលើភ្នំ ក្នុងតម្លៃ ៩៣៥ លានដុល្លារ ចំណែកដីតំបន់កណ្ដាលទីក្រុងវិញមានតម្លៃដល់ ២.១៧ ពាន់លានដុល្លារ ដែលឲ្យថ្លៃលើសទីផ្សារប្រមាណ ៥០% ឯណោះ។ ត្រង់ចំណុចនេះ គូសបញ្ជាក់បន្ដិចថា ផ្ទៃដីទំនេរនៅទីក្រុងហុងកុងត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយរដ្ឋាភិបាលហុងកុង ប៉ុន្តែទីផ្សារតម្លៃលំនៅដ្ឋានប្រមាណ ៥០% ត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយក្រុមហ៊ុនឯកជន។ ដូចនេះរដ្ឋាភិបាលហុងកុង បានត្រឹមតែបន្ថូរបន្ថយទៅលើពន្ធ អភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានជួលសម្រាប់ពលរដ្ឋមានប្រាក់ចំណូលទាប និងជំនួយទៅលើកម្មវិធីទិញផ្ទះប៉ុណ្ណោះ។ 

៣. ពន្ធលើតម្លៃអចលនទ្រព្យ និងពន្ធលើប្រាក់ចំណូល

តើអ្នកដឹងទេថា សេដ្ឋកិច្ចហុងកុង ពឹងផ្អែកពន្ធលើប្រាក់ចំណូលពលរដ្ឋតិចតួចបំផុត ប៉ុន្តែពឹងផ្អែកខ្លាំងទៅលើចំណូលពីការទិញលក់អចលនទ្រព្យដីធ្លី។ ដូចនេះ ទើបរដ្ឋាភិបាលក៏មិនអាចរក្សាឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានធ្លាក់ចុះបាននោះដែរ ព្រោះវាអាចធ្វើឲ្យប្រព័ន្ធគ្រប់គ្រងពន្ធលើប្រាក់ចំណូលកើនឡើងទៅវិញ។ យ៉ាងណាមិញ រដ្ឋាភិបាលហុងកុង កំពុងព្យាយាមស្វែងរកដំណោះស្រាយជាបណ្ដើរៗដើម្បីទាញគម្លាតនៃវិសមភាពលើប្រាក់ចំណូល និងតម្លៃអចលនទ្រព្យឲ្យកាន់តែកៀកចូលគ្នា ដើម្បីដោះស្រាយវិបត្តិនៃពលរដ្ឋជាង ២ សែននាក់កំពុងរស់នៅក្នុង coffin home ឬ cage home ផងដែរ។